Memahami Bunga Floating KPR sebelum Mengajukan Kredit Rumah dan Simulasinya

Bunga floating KPR menjadi salah satu skema pembiayaan rumah yang paling sering ditemui dalam produk Kredit Pemilikan Rumah di Indonesia. Bagi Anda yang sedang merencanakan membeli rumah, memahami jenis bunga ini sangat penting agar tidak salah perhitungan di kemudian hari.

Dalam praktiknya, bank menawarkan dua jenis bunga KPR, yaitu bunga tetap (fixed rate) dan bunga mengambang (floating rate). KPR dengan bunga mengambang memiliki karakteristik suku bunga yang dapat berubah mengikuti kondisi pasar dan kebijakan bank. Artinya, jumlah cicilan yang Anda bayarkan setiap bulan bisa naik atau turun.

Meskipun terlihat fleksibel, bunga floating KPR memiliki risiko tersendiri, terutama ketika suku bunga acuan mengalami kenaikan. Oleh karena itu, sebelum memilih skema ini, Anda perlu memahami dengan jelas mengenai bunga floating KPR dan simulasi perhitungannya secara sederhana.
 

Pengertian Bunga Floating KPR

Bunga floating KPR adalah suku bunga pinjaman rumah yang besarannya tidak tetap dan dapat berubah sewaktu-waktu mengikuti suku bunga acuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia (BI) serta kebijakan internal masing-masing bank.

Berbeda dengan bunga tetap yang nilainya dikunci selama periode tertentu, bunga mengambang akan menyesuaikan dengan kondisi ekonomi dan pasar keuangan. Jika suku bunga acuan BI naik, maka bunga KPR mengambang juga cenderung naik. Sebaliknya, jika suku bunga acuan turun, cicilan KPR Anda berpotensi menjadi lebih ringan.

Jenis bunga ini biasanya mulai berlaku setelah masa bunga tetap berakhir. Misalnya, bank memberikan bunga fixed selama 1-3 tahun pertama, kemudian dilanjutkan dengan bunga floating hingga akhir tenor pinjaman.

Baca juga: Ingin KPR? Ini 3 Hal Yang Harus Anda Hindari
 

Bagaimana Cara Kerjanya?

Untuk memahami risiko dan keuntungannya, sebaiknya ketahui cara kerja bunga floating KPR secara menyeluruh.
 

1. Mengikuti Suku Bunga Acuan BI

Salah satu faktor utama yang memengaruhi bunga floating KPR adalah suku bunga acuan BI atau BI-Rate. Bank menggunakan BI-Rate sebagai referensi dalam menentukan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK).

Namun perlu Anda ketahui, SBDK belum termasuk komponen premi risiko. Artinya, setiap bank dapat menambahkan margin sesuai penilaian risiko terhadap debitur. Inilah sebabnya bunga floating KPR di setiap bank bisa berbeda, meskipun acuannya sama.
 

2. Dipengaruhi Kondisi Makro ekonomi

Kondisi makroekonomi seperti inflasi, pertumbuhan ekonomi, dan stabilitas pasar keuangan sangat memengaruhi naik turunnya suku bunga KPR mengambang. Ketika inflasi tinggi, bank cenderung menaikkan suku bunga untuk menekan laju inflasi. Dampaknya, cicilan KPR Anda ikut meningkat.

Sebaliknya, saat kondisi ekonomi melemah, bank dapat menurunkan suku bunga untuk mendorong konsumsi dan kredit. Contoh nyatanya adalah saat pandemi COVID-19 di mana banyak bank memberikan keringanan bunga kepada nasabah.
 

3. Bunga Floating KPR Dipengaruhi Kebijakan Moneter dan Fiskal

Kebijakan moneter seperti pengaturan likuiditas dan penyesuaian suku bunga oleh bank sentral berpengaruh langsung terhadap biaya pinjaman. Selain itu, kebijakan fiskal pemerintah, seperti pengeluaran negara dan perpajakan, juga dapat memengaruhi stabilitas ekonomi dan tingkat suku bunga.
 

4. Berfluktuasi Tanpa Pemberitahuan Panjang

Salah satu karakteristik bunga floating KPR adalah perubahannya yang bisa terjadi kapan saja, bahkan tanpa pemberitahuan jauh-jauh hari. Oleh karena itu, Anda perlu rutin memantau informasi terkait suku bunga dan menyiapkan strategi keuangan yang matang.
 

5. Umumnya Memiliki Tenor Lebih Panjang

Produk KPR dengan bunga floating biasanya menawarkan tenor yang cukup panjang, bisa mencapai 15 hingga 25 tahun. Hal ini memberi keleluasaan bagi Anda dalam mengatur cicilan, meskipun total bunga yang dibayarkan bisa lebih besar dalam jangka panjang.

Baca juga: Mau Cepat Punya Rumah? Cek Jenis, Syarat, dan Plus Minus KPR
 

Skema Perhitungan Bunga Floating KPR

Dalam praktik perbankan di Indonesia, terdapat dua skema perhitungan bunga floating KPR yang umum digunakan.
 

1. Skema Efektif

Pada skema ini, perhitungan bunga didasarkan pada sisa pokok pinjaman. Semakin kecil saldo pinjaman Anda, semakin kecil pula bunga yang dibayarkan. Cicilan total akan menurun seiring waktu.
 

2. Skema Anuitas

Skema anuitas membuat jumlah cicilan per bulan terlihat tetap. Namun sebenarnya, porsi bunga dan pokok di dalamnya berubah. Di awal tenor, porsi bunga lebih besar, sedangkan pokok lebih kecil. Namun, seiring waktu porsi pokoknya akan meningkat, sedangkan bunganya menurun.

Skema anuitas paling sering digunakan bank karena memudahkan nasabah dalam merencanakan pembayaran bulanan.
 

Contoh Simulasi Perhitungannya

Agar lebih mudah dipahami, berikut simulasi perhitungan bunga floating KPR.

Misalnya, Anda membeli rumah seharga Rp800.000.000 dan membayar uang muka sebesar Rp200.000.000. Dengan demikian, pokok pinjaman KPR Anda adalah Rp600.000.000. Tenor pinjaman adalah 20 tahun atau 240 bulan, dengan suku bunga floating tahun pertama 9% per tahun

Maka, angsuran pokok per bulannya adalah:

Rp600.000.000 ÷ 240 = Rp2.500.000

Perhitungan bunga floating bulanan (tahun pertama):

(Rp600.000.000 × 9%) ÷ 12 = Rp4.500.000

Total cicilan bulanan (tahun pertama)

Rp2.500.000 + Rp4.500.000 = Rp7.000.000 per bulan

Namun, jika suku bunga naik pada tahun keempat menjadi 11% per tahun, maka perhitungannya adalah:

(Rp600.000.000 × 11%) ÷ 12 = Rp5.500.000

Total cicilan per bulan:

Rp2.500.000 + Rp5.500.000 = Rp8.000.000

Dari simulasi di atas, terlihat jelas bahwa kenaikan bunga floating KPR berdampak langsung pada besarnya cicilan bulanan Anda.

Baca juga: Panduan Lengkap Simulasi Cicilan KPR dan Cara Menghitung Bunganya
 

Tips Mengelola KPR dengan Bunga Floating

Meskipun memiliki risiko fluktuasi, bunga floating KPR tetap bisa dikelola dengan baik jika Anda menerapkan strategi yang tepat. Melansir Astraland, berikut beberapa tipsnya:

1. Rutin memantau suku bunga acuan: Pantau pergerakan BI-Rate dan kebijakan bank secara berkala agar Anda bisa mengantisipasi kenaikan cicilan.

2. Siapkan dana darurat: Idealnya, Anda memiliki dana darurat setara 3-6 bulan cicilan KPR untuk menghadapi kemungkinan kenaikan bunga mendadak.

3. Pertimbangkan refinancing: Jika bunga floating terlalu tinggi, Anda dapat mempertimbangkan refinancing ke KPR dengan bunga tetap untuk mendapatkan kepastian cicilan.

4. Konsultasi dengan bank: Setiap bank memiliki kebijakan berbeda terkait batas maksimum bunga dan periode evaluasi. Jangan ragu berdiskusi untuk mencari solusi terbaik.

Jadi, meski bunga floating KPR menawarkan fleksibilitas, tetapi ini juga membawa risiko fluktuasi cicilan. Dengan memahami pengertian, cara kerja, serta simulasi perhitungannya, Anda dapat mengambil keputusan KPR secara lebih bijak.

Selain itu, Anda juga perlu memikirkan perlindungan finansial jangka panjang selama masa cicilan KPR berlangsung. Salah satu bentuk perlindungan yang penting adalah asuransi jiwa kredit atau credit life insurance.

Melalui Credit Life dari Chubb Life Indonesia, Anda dapat memperoleh manfaat uang pertanggungan tetap yang memberikan rasa aman bagi Anda dan keluarga. Apabila dalam masa asuransi Anda sebagai tertanggung meninggal dunia akibat penyakit dan/atau kecelakaan, maka pihak penanggung akan membayarkan manfaat asuransi secara sekaligus kepada pemegang polis.

Besaran uang pertanggungan yang dibayarkan juga bersifat tetap, sesuai dengan jumlah yang tercantum dalam Sertifikat Asuransi. Ini tentu saja dapat membantu keluarga Anda untuk melunasi kewajiban kredit yang masih berjalan sehingga tidak terbebani cicilan KPR di kemudian hari.

Jadi, dengan Credit Life dari Chubb Life Indonesia, Anda tidak hanya lebih siap menghadapi perubahan cicilan, tetapi juga memberikan perlindungan finansial yang lebih menyeluruh bagi orang-orang terdekat Anda.