Panduan Lengkap Simulasi Cicilan KPR dan Cara Menghitung Bunganya

Memahami simulasi cicilan KPR adalah langkah penting sebelum Anda memutuskan membeli rumah dengan sistem kredit. Dengan memahami cara menghitung cicilan KPR berdasarkan jenis suku bunganya, Anda bisa memperkirakan kemampuan finansial, memilih jenis bunga yang paling sesuai, dan menghindari risiko cicilan yang membengkak di tengah jalan.

Pada dasarnya, bunga KPR adalah biaya tambahan yang harus Anda bayarkan kepada bank selain pokok pinjaman. Besar kecilnya bunga akan sangat menentukan jumlah cicilan per bulan. Oleh karena itu, penting bagi Anda untuk memahami cara menghitung cicilan berdasarkan jenis suku bunga yang ditawarkan bank. 

Berikut penjelasan lengkap tentang simulasi cicilan KPR untuk berbagai jenis suku bunga.

Baca juga: Asuransi Rumah Yang Juga Menjamin Isi Rumah
 

Simulasi Cicilan KPR berdasarkan Jenis Suku Bunga

1. Suku Bunga KPR Fixed (Tetap)

Situs Loan Market mengatakan, jenis suku bunga ini bersifat tetap selama periode tertentu, biasanya 1 – 5 tahun. Artinya, jumlah cicilan Anda tidak akan berubah meski suku bunga pasar mengalami kenaikan.

Keunggulan bunga fixed adalah kepastian jumlah cicilan sehingga Anda bisa lebih mudah mengatur keuangan bulanan. Biasanya, bank juga tidak mengenakan penalti jika Anda melunasi pinjaman lebih awal.

Misalnya, Anda meminjam dana sebesar Rp500 juta dengan bunga tetap 4,5% per tahun dan tenor 10 tahun. Maka perhitungannya:

Cicilan pokok per bulan = Rp500.000.000 / 120 = Rp4.166.667

Cicilan bunga per bulan = (Rp500.000.000 × 4,5% × 10) / 120 = Rp1.875.000

Total cicilan per bulan = Rp4.166.667 + Rp1.875.000 = Rp6.041.667

Artinya, Anda akan membayar cicilan Rp6.041.667 per bulan selama 10 tahun.

Jenis suku bunga ini cocok bagi Anda yang menginginkan stabilitas pembayaran dan tidak ingin khawatir terhadap fluktuasi pasar.
 

2. Suku Bunga KPR Floating (Mengambang)

Situs Suvarna Sutera menjelaskan, suku bunga floating atau mengambang mengikuti pergerakan bunga pasar. Jika suku bunga acuan naik, cicilan Anda juga ikut naik. Sebaliknya, jika suku bunga turun, cicilan akan berkurang.

Jenis ini memang memiliki risiko, tetapi bisa menjadi pilihan menarik jika Anda memperkirakan suku bunga pasar akan turun di masa depan.

Contoh, Anda mengajukan pinjaman Rp400 juta dengan bunga 5% di tahun pertama dan tenor 10 tahun. Maka, perhitungannya adalah:

Pokok pinjaman per bulan = Rp400.000.000 / 120 = Rp3.333.333

Bunga pinjaman per bulan (tahun pertama) = (Rp400.000.000 × 5% × 10) / 120 = Rp1.666.667

Total cicilan tahun pertama = Rp3.333.333 + Rp1.666.667 = Rp5.000.000 per bulan

Namun, jika pada tahun kedua suku bunga naik menjadi 8%, maka cicilan Anda akan berubah menjadi:

Bunga pinjaman per bulan (tahun kedua) = (Rp400.000.000 × 8% × 10) / 120 = Rp2.666.667

Total cicilan tahun kedua = Rp3.333.333 + Rp2.666.667 = Rp6.000.000 per bulan

Dari simulasi tersebut, terlihat bahwa perubahan suku bunga langsung memengaruhi besaran cicilan. Meski terkesan berisiko, jenis bunga ini memberikan peluang keuntungan jika suku bunga pasar turun.

Baca juga: Wajib Dilakukan Saat Memilih Rumah Bekas Sebagai Hunian Idaman
 

3. Suku Bunga KPR Anuitas

Menurut Rumah123.com, suku bunga anuitas merupakan kombinasi antara bunga dan pokok pinjaman yang dibayar dalam jumlah tetap setiap bulannya. Namun, komposisinya berbeda di setiap bulan.

Di awal masa pinjaman, porsi bunga lebih besar dan porsi pokok kecil. Seiring waktu, porsi bunga berkurang dan porsi pokok meningkat. Rumus umum menghitungnya sebagai berikut:

A = P x (i/12) : ((1-(1+(i/12)t)

A = angsuran bulanan

P = jumlah pinjaman

i = suku bunga per tahun

t = tenor dalam bulan

Misal, Anda mengajukan pinjaman Rp250 juta dengan bunga 10% per tahun dan tenor 10 tahun. Maka, perhitungan menggunakan rumus di atas adalah:

A = 250.000.000 × (10%/12) / (1 - (1 + 10%/12)^(-120))

A ≈ Rp3.300.000 per bulan

Pada bulan pertama, perhitungan bunga dan pokoknya kira-kira sebagai berikut:

Bunga bulan 1 = Rp250.000.000 × (10%/12) = Rp2.083.333

Pokok bulan 1 = Rp3.300.000 – Rp2.083.333 = Rp1.216.667

Bulan berikutnya, karena sisa pokok menurun, bunga akan sedikit berkurang, sedangkan porsi pokok meningkat. Keunggulan suku bunga bunga anuitas adalah:

• Cicilan tetap setiap bulan, yang memudahkan perencanaan keuangan

• Bunga dihitung berdasarkan sisa pokok sehingga adil dan transparan

• Tidak perlu menghitung ulang pokok pinjaman setiap bulan
   

4. Suku Bunga KPR Capped Rate

Jenis bunga capped rate memberikan perlindungan terhadap kenaikan suku bunga ekstrem. Artinya, bank menetapkan batas maksimal (cap) yang tidak akan dilewati meskipun bunga pasar naik tinggi.

Contoh, Anda mengambil pinjaman Rp550 juta dengan tenor 10 tahun. Pada tahun pertama, bunga tetap 5%, lalu berubah mengikuti pasar dengan batas maksimum 10%.

Cicilan pokok = Rp550.000.000 / 120 = Rp4.583.333

Cicilan bunga per bulan (batas 10%) = (Rp550.000.000 × 10% × 10) / 120 = Rp4.583.333

Total cicilan maksimum = Rp4.583.333 + Rp4.583.333 = Rp9.166.666 per bulan

Jadi, meskipun bunga pasar bisa naik hingga 12% atau lebih, Anda tetap hanya membayar sesuai batas 10%. Skema ini cocok bagi Anda yang ingin keamanan seperti fixed rate, tetapi tetap memiliki peluang bunga lebih rendah saat pasar turun.
 

5. Suku Bunga KPR Hybrid (Gabungan)

Suku bunga hybrid merupakan kombinasi dari dua atau lebih jenis bunga, misalnya fixed dan floating atau fixed dan capped. Biasanya, bank membagi tenor menjadi beberapa periode dengan skema bunga yang berbeda.

Jadi, misalkan Anda mengambil pinjaman Rp600 juta dengan tenor 15 tahun dan bank menawarkan skema berikut:

• 3 tahun pertama bunga fixed 4,5%

• 2 tahun berikutnya bunga capped 9%

• Sisa 10 tahun bunga floating

Maka, pada 3 tahun pertama, cicilan Anda stabil sesuai bunga fixed. Setelah masuk masa capped, cicilan bisa naik, tetapi tetap tidak melebihi 9%. Lalu, pada masa floating, cicilan akan mengikuti perubahan bunga pasar.

Simulasinya dihitung sesuai jenis bunga di tiap periode, mirip contoh sebelumnya. Dengan skema ini, Anda mendapat kepastian di awal dan fleksibilitas di akhir tenor.

Baca juga: Alasan Mengapa Rumah Tinggal Perlu Diasuransikan
 

Daftar Bank dengan Bunga KPR Terendah 2025

Setelah memahami simulasi cicilan KPR, tentu Anda ingin tahu bank mana yang menawarkan bunga paling ringan di tahun 2025. Berikut ringkasannya:
 

1. Bank BTN

• Bunga fixed mulai dari 3,25% – 5,5% (promo tahun pertama)

• Floating sekitar 13%

• Cocok untuk pembeli rumah pertama dengan berbagai program subsidi.
   

2. Bank BRI

• Bunga fixed mulai dari 3,00% – 5,25%

• Floating sekitar 13%

• Banyak program bundling dengan tabungan dan asuransi.
   

3. Bank BNI

• Bunga fixed mulai dari 2,9% – 5,0%

• Floating sekitar 13%

• Pilihan tenor fleksibel dan promo menarik untuk nasabah payroll.

Melalui berbagai contoh simulasi cicilan KPR di atas, Anda kini bisa memahami bahwa setiap jenis bunga memiliki karakteristik berbeda. Dengan memahami cara menghitung cicilan berdasarkan jenis suku bunga, Anda bisa memilih skema KPR yang paling sesuai dengan kondisi finansial.

Selain mempertimbangkan cicilan, Anda juga perlu memikirkan perlindungan finansial jangka panjang. Salah satu bentuk perlindungan tersebut adalah asuransi jiwa kredit seperti Credit Life dari Chubb Indonesia.

Dengan asuransi ini, jika dalam masa pertanggungan Anda meninggal dunia karena penyakit atau kecelakaan sesuai dengan syarat polis, maka pihak asuransi akan membayarkan Uang Pertanggungan secara sekaligus kepada pemegang polis sesuai dengan jumlah yang tercantum dalam Sertifikat Asuransi.

Untuk skema KPR, tipe Credit Life yang digunakan adalah Mortgage, yaitu asuransi jiwa khusus bagi peminjam kredit rumah. Dengan begitu, jika terjadi hal yang tidak diinginkan, keluarga Anda tidak akan terbebani dengan sisa cicilan rumah karena akan diselesaikan melalui manfaat asuransi.

Dengan menggabungkan perencanaan cicilan yang tepat dan perlindungan Credit Life, Anda bisa memiliki rumah idaman sekaligus menjaga keamanan finansial keluarga Anda.