安達風險管理：水損風險管理

水損是造成建築物業主和租戶財產損失的主要原因。 有些時候, 漏水造成的財產損失風險甚至高於火災風險。即使相對輕微的漏水, 如果接觸到敏感電器或電子設備、傢俱或高度敏感的存儲商品,也會在極短的時間內造成重大損害。

造成漏水的原因包括爆水管、屋頂漏水、馬桶溢水、設備故障以及家電或水暖配件漏水。 由於搬遷成本、租金損失、營業收入損失,水損風險有可能造成重大財產損失和業務中斷損失,甚至可能對您的企業聲譽產生負面影響。

安達注意到, 過去幾年內, 涉及內部水損的商業財產索賠越來越多。以下是安達受理過的財產索賠真實案例。

一幢21層的多租戶辦公大廈的第16層發生泄壓閥接頭故障,造成嚴重漏水。漏水持續一個多小時,從16樓一直流到地下室,對大多數樓層的供電線路造成了廣泛的損壞。 多個樓層發生極為嚴重的水損,破壞了套房、設備間、配電室、辦公室和電梯設施。 主電氣井都報廢了,需要數月才能完成更換。大多數樓層的地毯都被徹底損毀。

業務中斷持續了約6個月,總損失為950萬美元。

一家32層酒店的第18樓的豎井內生活供水管線上的異徑管配件發生故障,導致大量漏水。該建築包含數百間客房和公寓,近期剛進行翻新。 超過65套公寓因漏水而受損,該建築的公共區域、走廊、主廳、18個樓層的豎井室以及幾乎所有電梯都遭到破壞。修復期間,由於租戶租金損失和酒店客房數量減少,總損失為580萬美元。

風險評估和緩解以及全面的應急應變方案是水損風險管理計劃的關鍵。

全面的風險評估必須包括識別潛在漏水源,評估會造成水損風險的特定場所特徵(例如, 地下室或對水敏感的設備), 以及評估現場操作/處理過程所產生的風險。

完成水損風險評估後,下一步就是採取預防措施,以減少已識別風險造成的損失。預防措施通常包括實施現場管理流程(例如,加強檢查)和物理控制(例如,安裝漏水偵測器等)。 取得設施部門與業務部門的支持和積極推動防損方案極為重要，之後必須決定方案協調員並賦予其執行應變計畫的責任。

當然,需要根據風險評估過程中確定的水損風險程度為客戶度身定製準備或緩解措施。一些常見的風險緩解措施如下:
 

• 建立程序在發生事故時立即通知關鍵人員和承包商;
• 建立正式的承包商管理程序,以減少意外漏水的損失。程序應該包括審核工程的範圍、核實相關設施是否已正確隔離、通知所有受影響之人士,以及在取消受影響設施隔離之前確認工程已完成。
• 授權和至少每年一次培訓關鍵人員如何在緊急情況下關閉和隔離設施。
• 定期檢查建築物的屋頂區域、外牆、地下室和排水系統。 及時調查並解決任何細小問題或阻塞。 確保所有常規安全巡邏包括高風險區域和設備。
• 定期檢查建築設備和管道系統,例如污水泵、漏水檢測系統、供水管道、熱水系統、消火栓和噴淋系統等。
• 定期檢查軟管及其連接情況。 遵循製造商的建議及時更換所有軟管,即使看起來還正常的軟管也應更換。
• 在容易漏水的設備間安裝漏水偵測設備,如在空調設備間、洗衣房、廚房、浴室、熱水爐以及其他高敏感度或敏感區域內、或附近的敏感設備間和容易漏水的設備間內和周圍設置漏水偵測設備。  在污水集水坑內安裝水位偵測和報警系統。
• 關鍵閥門上設置標示並標明其控制的系統的範圍。
• 在關鍵區域配備「防溢控制工具箱」和物資, 以便於發生漏水時能及時減少漏水造成的損失。
• 建立、實施有效的漏水應變程序,以確保立即通知、隔離/圍堵和清除任何漏水。 對保安、設備人員和其他物業管理人員提供正規和定期培訓並做好培訓記錄。

每年對水損風險管理方案進行審核、測試和更新，並測試管理程序以及工程控制的有效性。

安達擁有一支專業的風險工程師團隊, 為客戶提供現有場所的風險分析和初創設施和建築的防損規劃。

如需更多資訊,請聯絡silvesterlau@chubb.com