Contrato de arrendamiento en Ecuador: modelo, cláusulas clave y qué dice la Ley de Inquilinato

¿Estás por arrendar un departamento o vas a poner tu casa en alquiler y no sabes qué debe decir el contrato?

En Ecuador, cada vez más familias viven arrendando: según datos citados en el debate legislativo, los hogares que alquilan pasaron de 820.000 en 2010 a 1,08 millones en 2025.

Aun así, muchos acuerdos se cierran de palabra o con un documento descargado de internet que no refleja lo que dice la ley, y los problemas aparecen al momento de subir el arriendo, devolver la garantía o terminar el contrato.

En esta guía te explicamos todo acerca del contrato de arrendamiento en Ecuador, qué dice la Ley de Inquilinato vigente, cuál es el canon máximo que se puede cobrar, cuánto dura un contrato, cómo funciona la garantía, qué cláusulas no pueden faltar y qué cambiaría con la reforma que se tramita en la Asamblea Nacional.

Es la norma que regula los contratos de arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles ubicados en zonas urbanas en Ecuador.

Establece los derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios, el límite del canon, los plazos y las causas para terminar un contrato.

Un punto importante: es una ley que lleva más de dos décadas sin cambios relevantes, y en este momento se encuentra en proceso de reforma.

Más abajo te explicamos en qué punto está ese trámite.

Con la ley vigente, el contrato puede ser verbal o escrito. Sin embargo, un acuerdo de palabra es muy difícil de probar si surge un conflicto, por lo que la recomendación de abogados y municipios es dejarlo siempre por escrito.

El contrato escrito puede hacerse por documento privado o por escritura pública.

La diferencia tiene efectos concretos: si el contrato se celebró por escritura pública, la venta del inmueble no permite dar por terminado el arriendo antes de su plazo, algo que sí puede ocurrir con un documento privado.

La Ley de Inquilinato fija un tope. El canon mensual no puede superar la doceava parte del 10% del avalúo comercial con que el inmueble consta en el Catastro Municipal, más los impuestos municipales que gravan la propiedad.

Dicho de forma simple: si el avalúo municipal de una vivienda es de 60.000 dólares, el 10% equivale a 6000 dólares al año, y la doceava parte de esa cifra da un canon máximo de 500 dólares mensuales, más los impuestos municipales correspondientes.

Si consideras que el canon supera ese límite, puedes acudir al área de avalúos de tu municipio y solicitar la fijación del canon de arrendamiento.

Este es uno de los puntos que más confusión genera. Aunque el contrato diga un año, la Ley de Inquilinato reconoce al arrendatario de vivienda el derecho a una duración mínima de dos años, salvo las excepciones previstas en la propia norma.

Para terminar el contrato al vencer el plazo, el arrendador debe notificar al arrendatario mediante el desahucio con al menos tres meses de anticipación.

Si no lo hace, el contrato puede continuar.

La transferencia de dominio termina el contrato, pero el nuevo propietario debe dar al arrendatario un plazo de tres meses para desocupar.

Esto no aplica, como ya mencionamos, si el contrato se hizo por escritura pública.

Con la ley vigente, no. La Ley de Inquilinato no regula la garantía: no fija un monto, ni su uso, ni el plazo de devolución.

En la práctica, sin embargo, la mayoría de propietarios pide entre uno y dos meses de arriendo como depósito.

Si ambas partes la acuerdan, conviene que el contrato diga con claridad cuánto es, para qué se puede usar y cuándo y cómo se devuelve.

Un consejo práctico: al recibir el inmueble, haz un acta de su estado con fotos fechadas. Es la mejor herramienta para evitar discusiones al devolver la garantía.

La ley establece causas por las que el arrendador puede pedir la terminación anticipada.

Una de las más conocidas es la falta de pago de dos pensiones locativas consecutivas.

También figuran, entre otras, el uso del inmueble para fines distintos a los pactados o los daños causados por el arrendatario.

Por su parte, en los contratos escritos sin plazo fijo y en los verbales, el arrendatario puede dar por terminado el contrato en cualquier momento, notificando con la anticipación que establece la ley.

Más allá de usar un modelo, revisa que tu contrato incluya al menos estos elementos:

• Identificación completa del arrendador y el arrendatario.
• Ubicación y descripción del inmueble, con su estado al momento de la entrega.
• Valor del canon, forma y fecha de pago.
• Plazo del contrato y condiciones de renovación.
• Garantía, si se acuerda: monto, uso y devolución.
• Pago de servicios básicos y expensas, indicando quién asume cada uno.
• Uso del inmueble, sea vivienda u otro fin.
• Reparaciones: cuáles corresponden al dueño y cuáles al arrendatario.
• Inventario de muebles, si el inmueble se arrienda amoblado. La ley exige que conste por escrito el inventario y avalúo de los muebles.
• Subarriendo, indicando si está permitido o no.

Al momento de escribir esta guía, la reforma se encuentra en trámite.

El 1 de octubre de 2026, el Pleno de la Asamblea Nacional debatió en segundo debate el proyecto de reformas a la Codificación de la Ley de Inquilinato, pero no lo votó: concedió ocho días a la Comisión de Justicia para recoger observaciones y presentar el texto final.

Entre los cambios que plantea el proyecto, según la información difundida por la Asamblea y los medios, están:

• Contrato obligatoriamente escrito, en formato físico o electrónico, con cláusulas mínimas.
• Garantía regulada, con un máximo de dos cánones de arrendamiento y devolución en un plazo de 15 días tras desocupar el inmueble.
• Inventario y registro fotográfico para sustentar cualquier descuento de la garantía.
• Prohibición de descontar el desgaste normal del inmueble de la garantía.
• Reglas sobre reparaciones, subarriendo y procesos de desahucio más ágiles.
   

Ten en cuenta que estos puntos pueden cambiar en el texto final.

Hasta que la reforma se apruebe y se publique en el Registro Oficial, rige la ley vigente.

Un contrato bien hecho ordena la relación entre dueño e inquilino, pero no protege lo que hay dentro de la vivienda.

Para eso, el Seguro de Hogar Chubb tiene una respuesta para cada parte.

Si eres arrendatario, puedes asegurar el contenido de tu hogar, es decir, tu menaje, tus equipos electrónicos, tus joyas y tus objetos de valor, sin importar quién sea el dueño del inmueble.

La cobertura de robo de contenidos protege tus pertenencias, y la responsabilidad civil te respalda ante reclamaciones de terceros por daños accidentales causados desde o dentro de la vivienda, como una fuga de agua que afecta al departamento de abajo.

Si eres propietario, puedes proteger la estructura de tu inmueble ante incendio y rayo, terremoto, erupciones volcánicas, inundación y daños por agua, además de explosión, colapso y actos maliciosos o vandalismo.

Igualmente, cuando un siniestro impide habitar el inmueble, el seguro paga el arriendo de un lugar temporal hasta por tres meses, con un límite mensual definido en la póliza.

Para quienes viven en la casa, cuando el seguro se contrata a través de un corredor también se accede a las asistencias del hogar respaldadas por Gea, como la asistencia legal telefónica, útil para consultas sobre temas civiles y contractuales.

Si eres cliente del Banco Guayaquil, también puedes contratarlo directamente con el banco.

Antes de firmar, lee los términos y condiciones para saber qué incluye cada cobertura y en qué casos aplica.

Cotiza tu seguro de hogar Chubb.

Arrendar sin sorpresas empieza por un contrato escrito, con el canon dentro del límite legal, la garantía bien definida y el estado del inmueble documentado.

Mientras la reforma termina su trámite, conocer la ley vigente te permite negociar con información, seas dueño o inquilino.

Tu hogar es donde vive lo que más quieres. Protégelo con Chubb.

Cotiza tu seguro de hogar Chubb.