Antes de comprar una casa: certificado de gravamen, Registro de la Propiedad y escrituras

¿Encontraste la casa que buscabas, el precio te convence y el vendedor tiene apuro por cerrar?

Es justo el momento de detenerse.

Comprar una vivienda suele ser la inversión más grande de una familia, y en Ecuador los problemas más costosos rara vez se ven en la visita: una hipoteca que nadie mencionó, una prohibición de enajenar, una deuda municipal o un vendedor que en realidad no tiene todos los derechos sobre el inmueble.

En esta guía te explicamos qué debes saber antes de comprar una casa, qué documentos revisar antes de comprar, qué es el certificado de gravamen y cómo leerlo, qué impuestos se pagan en la compraventa y quién asume cada uno, y cómo se firman e inscriben las escrituras para que la casa quede legalmente a tu nombre.

Antes de hablar de precio, conviene asegurarse de que la persona que vende es la propietaria o está legalmente autorizada para hacerlo.

Para eso, pide una copia de la escritura con la que adquirió el inmueble y compárala con la información oficial del Registro de la Propiedad.

Si la vivienda tiene varios propietarios, como cónyuges o herederos, todos deben participar en la venta.

Un punto importante: si alguno no firma, la compraventa puede quedar incompleta o ser cuestionada después.

Es el documento que emite el Registro de la Propiedad del cantón donde está ubicado el inmueble y que resume su situación jurídica.

Es, probablemente, el papel más importante de toda la compra.

El certificado de gravamen muestra, entre otros datos:

• Quién figura como propietario del inmueble.
• Los antecedentes de la propiedad, es decir, cómo llegó a manos del dueño actual.
• Si tiene hipotecas vigentes.
• Si pesan prohibiciones de enajenar, embargos o demandas inscritas.
• Otros gravámenes o limitaciones que afecten la libre disposición del bien.

Al revisarlo, presta atención a tres puntos:

• Que el propietario coincida
• El nombre que figura en el certificado debe ser el mismo de la persona que firma la venta.
• Que no existan hipotecas sin resolver
   

Si la vivienda tiene una hipoteca, no significa que no se pueda comprar, pero debe cancelarse y levantarse antes o en el mismo acto de la compraventa.

Pide que eso quede claro por escrito.

Una prohibición de enajenar o un embargo impiden la venta hasta que se resuelvan.

Si aparecen, no avances sin la asesoría de un abogado.

Ten en cuenta que el certificado tiene una vigencia limitada para los trámites de inscripción, por lo que conviene pedir uno actualizado cerca de la fecha de firma.

Además del certificado de gravamen, solicita:

• El comprobante del impuesto predial del año en curso pagado.
• El certificado de no adeudar al municipio.
• El certificado de avalúos y catastro, que muestra el valor municipal del inmueble.
• La declaratoria de propiedad horizontal y el nombramiento del administrador, si compras un departamento en un edificio o conjunto.
• El certificado de no adeudar alícuotas, para no heredar deudas con el condominio.
   

Un consejo práctico: visita el inmueble más de una vez, en distintos horarios, y revisa el estado de las instalaciones de agua, luz y gas. Los documentos te dicen si la compra es segura en lo legal; la visita te dice si lo es en lo práctico.

Comprar una casa implica pagos adicionales al precio. Según la costumbre en Ecuador y la normativa municipal, se reparten así.

Lo que suele pagar el comprador

• Impuesto de alcabala, un tributo municipal por la transferencia de dominio, que equivale al 1% del valor del inmueble según la base que establece la normativa.
• Adicional para el Consejo Provincial, que se cobra junto con la alcabala.
• Gastos notariales, por la elaboración y firma de la escritura.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad, según la tabla de aranceles de cada cantón.
• Gastos de avalúo y bancarios, si compras con un crédito.
   

Lo que suele pagar el vendedor

• El impuesto a la utilidad o plusvalía, que grava la ganancia obtenida en la venta de inmuebles urbanos. El COOTAD lo fija en el 10% de las utilidades, porcentaje que los municipios pueden modificar por ordenanza.
• El impuesto predial al día hasta la fecha de la venta.
   

Estas reglas responden a la costumbre y a la ley, pero las partes pueden pactar otra distribución en la promesa de compraventa.

Léela con atención antes de firmar.

El proceso suele seguir este orden:

• Promesa de compraventa, si las partes la acuerdan, donde se fijan el precio, la forma de pago y los plazos.
• Elaboración de la minuta por parte de un abogado.
• Pago de los impuestos de la transferencia en el municipio y el Consejo Provincial.
• Firma de la escritura pública ante un notario, con la presencia de compradores y vendedores.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad del cantón donde está el inmueble.
   

Este último paso es el más importante y el que más se descuida.

La firma ante el notario no es el final del proceso: mientras la escritura no se inscribe en el Registro de la Propiedad, la transferencia no queda perfeccionada frente a terceros.

El Registro realiza una calificación jurídica y, si todo está en orden, inscribe la compraventa a tu nombre.

Si financias la compra con un banco o con el Biess, la entidad hará su propia revisión legal y un avalúo del inmueble, y la casa quedará hipotecada a su favor como garantía.

Además, te exigirá seguros asociados al crédito, como el de desgravamen y uno que proteja la vivienda frente a incendio y fenómenos naturales durante la vigencia del préstamo.

Revisa qué cubre exactamente ese seguro, porque suele proteger el inmueble y no tus pertenencias.

Después de revisar cada papel, pagar los impuestos e inscribir la escritura, la casa es tuya.

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Una compra segura se construye antes de la firma: certificado de gravamen actualizado, deudas municipales al día, impuestos claros y escritura inscrita en el Registro de la Propiedad.

Con eso resuelto, la casa queda a tu nombre sin sorpresas, y lo que sigue es cuidarla.

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