Más de USD 8.839 millones de inversión inmobiliaria se proyectan de aquí a cinco años en Chile de acuerdo al último reporte de la Corporación de Bienes de Capital (CBC), consolidando una tendencia positiva para el sector de la construcción, especialmente para el segmento residencial, que representa el 68% de esa cifra.
Frente a este auspicioso escenario, constructoras e inmobiliarias del mercado local se preparan buscando cobertura frente a las múltiples situaciones de riesgo que impactan durante las distintas etapas de edificación y que pueden perjudicar fuertemente su patrimonio o su posicionamiento en el mercado.
De acuerdo a Hugo Andrade, Gerente de Propiedad y Responsabilidad Civil de Chubb en Chile, existen al menos cuatro seguros que cualquier empresa ligada al rubro de la construcción debiese tener, sin importar su tamaño o la cantidad de proyectos en su cartera.
“Existen varios productos aseguradores más, pero estos cuatro son los fundamentales para proteger el patrimonio de una empresa y asegurar su operación”, explica.
Todo Riesgo Construcción y Montaje (TRC)
Este seguro protege al contratista de cualquier daño material sobre los bienes específicamente asegurados que pudieran ocurrir durante el período de ejecución de la obra y su posterior mantenimiento hasta que la obra haya sido recibida al 100%. Su naturaleza es progresivamente incluyente dado que puede extenderse en alcance de cobertura conforme las necesidades de cada contratista y de acuerdo con la naturaleza de cada proyecto.
“Cubre toda la construcción desde el punto de vista del daño físico que puede ocasionarse durante su ejecución y que no esté excluido explícitamente en las cláusulas del contrato. Opera desde que se pone la primera piedra hasta que se entrega al mandante la obra", explica el ejecutivo de Chubb.
Para ilustrar lo anterior, nuestra póliza puede extenderse a incluir diversas coberturas relativas a la ejecución de la obra como son: trabajo de la maquinaria, las horas hombre, los gastos fijos de la obra y todos los costos directos y algunos indirectos, asociados puntualmente con la obra, como materiales o equipos si son parte del contrato o si no están excluidos de la póliza. De igual forma, los posibles daños ocasionados por eventos catastróficos como lo es un terremoto lo mismo que situaciones climáticas extraordinarias como lo son las posibles inundaciones gestadas durante los inviernos o bien, los incendios causados durante los veranos.
“Es un seguro complejo porque parte asegurando muy pocos activos. A diferencia de un seguro de incendios, donde se puede asegurar una casa, un edificio o una empresa con un monto asegurado que en general se mantiene con poca variación durante el período, en el caso del TRC se trata de un riesgo progresivo”.
El seguro incluye el trabajo de la maquinaria, las horas hombre, los gastos fijos de la obra y todos los costos directos y algunos indirectos que son asociados puntualmente con la obra, como materiales o equipos si son parte del contrato o si no están excluidos de la póliza. Por su naturaleza, cubre desde fallas en la maquinaria y procesos, hasta incendios y contingencias provocadas por la naturaleza.
Adicionalmente, la póliza puede extenderse en lo que respecta a vigencia conforme las necesidades del contratista, siempre y cuando, estás necesidades se encuentren justificadas por causas no atribuibles al desempeño del mismo.
Responsabilidad Civil
Este seguro protege al promotor o al contratista frente a las reclamaciones de terceras personas que puedan sufrir daños materiales o daños personales derivados de la obra en construcción, por ejemplo, vecinos colindantes al proyecto, transeúntes o los propios trabajadores de la obra. “Tanto los gastos legales como las indemnizaciones correspondientes, están cubiertos por esta póliza”, dice Andrade.
Existe además un producto asociado a este seguro que opera para dar protección no solo de terceros. “La cobertura OCIP (Owner Controlled Insurance Program). Este tipo de pólizas pueden cubrir a todos los contratistas y subcontratistas del asegurado principal. Esto otorga una enorme tranquilidad al contratista principal, al saber que todas las empresas que operan en su proyecto cuentan con una cobertura a terceros homogénea”, explica el Gerente de Riesgos Generales de Chubb en Chile.
Garantía
El Seguro de Garantía es similar a la boleta que emiten los bancos para garantizar el cumplimiento de los contratos. Ambos garantizan que se cumpla, en tiempo y forma, la obligación de lo estipulado en un contrato, sea éste entre privados o entre un privado y el sector público.
Para las empresas del rubro construcción resulta más conveniente contratar la garantía con un seguro, permitiéndole tener líneas de endeudamiento disponibles para mayor capital de trabajo. “Esa es una gran ventaja”, dice Andrade. “Básicamente, le permite al contratista hacer más obras”.
Errores y Omisiones (E&O)
Un error en la práctica profesional de la ingeniería o arquitectura, que se revele durante o con posterioridad al término de la obra, puede significar un gran problema para la empresa responsable, poniendo en jaque su imagen, patrimonio y eventualmente la posibilidad de seguir operando.
La cobertura de Errores y Omisiones protege a la empresa ante una situación de este tipo. Además de los gastos de defensa ante una eventual acción legal, el seguro cubre lo que se denomina “daño emergente”, esto es los efectos provocados a terceros por las consecuencias directas de un error u omisión sin intención de generar perjuicio. En este escenario, la existencia de este seguro permite a las empresas aseguradas y sus equipos acceder a mecanismos de protección.
Chubb ofrece dos modalidades: cobertura anual, que ampara todos los proyectos de la empresa asegurada durante un año; o cobertura por proyecto específico.
“Una tendencia que estamos viendo es que las constructoras locales están optando cada vez más por pólizas de E&O anuales, que cubren toda la proyección de trabajo del año, lo que resulta más conveniente que hacerlo por proyecto específico”, comenta Hugo Andrade.
Bonus track: Pólizas abiertas
Es importante que las empresas aseguradoras puedan ofrecer y diseñar pólizas a la medida, de acuerdo a las necesidades del contratante y que pueda proyectar cobertura más allá de una sola obra.
“Hay más modalidades, cómo las Pólizas Abiertas de Construcción que tiene un alcance de daños a la obra y a terceros, y que se ofrece a los constructores para asegurar todas las obras que van a realizar durante un año y que tengan características similares, es decir, no sirve si la proyección es levantar un edificio y luego una carretera”, finaliza Hugo Andrade.