|
|
 |
  |
|
Fastighetsköp-Vad innebär felansvar och undersökningsplikt m.m?Säljarens felansvar eller vad kan köparen förvänta sig av en fastighet?Om fastigheten har en lägre standard än köparen har rätt att kräva, föreligger ett fel i fastigheten. Standarden kan framgå av en konkret klausul i avtalet. Står det i avtalet att väggisoleringen är 30 cm och den i själva verket bara är 20 cm, avviker fastigheten från denna konkreta standard = konkret fel. Konkret fel kan föreligga även då säljaren muntligen eller på annat sätt utanför kontraktet har lämnat uppgifter om fastigheten, som köparen tagit intryck av. Om köparen tycker att en sådan uppgift är viktig, är det dock lämpligt - för bevisningens skull - att uppgiften dokumenteras i en klausul i köpekontraktet.I övriga fall, då det inte finns underlag för en konkret felbedömning, är man hänvisad till att göra en abstrakt bedöming. Vad är - enkelt uttryckt - normal standard? Ett exempel: En dränering kan sägas ha en funktionell livslängd på 20-30 år. Gäller köpet en fastighet med en byggnad som är 10 år gammal, har köparen fog att förutsätta att dräneringen fortfarande fungerar bra, medan han knappast kan göra det om byggnaden är 28 år gammal (såvida inte dräneringen är utbytt för t.ex. fem år sedan). Det säger sig självt att det är svårt att avgöra vad som är normal standard, men en köpare måste räkna med att en byggnad utsätts för både normal förslitning och normala åldersförändringar. Först när byggnaden är i betydligt sämre skick än vad köparen haft anledning att räkna med föreligger ett fel i rättslig mening. Föreligger inte fel i rättslig mening är bedömingen redan på detta stadium klar; säljaren ansvarar inte. Även om ett fel föreligger, är nästa fråga om säljaren också ansvarar för det. Köparens undersökningspliktSäljaren ansvarar inte för ett fel, om det är upptäckbart. Uttryckt på ett annat sätt: köparen har undersökningsplikt. Detta innebär att då en feltvist skall avgöras, har man i efterhand att avgöra om felet rent faktiskt har upptäckts eller borde ha upptäckts. Som utgångspunkt räcker det med en lekmans undersökning. Om en normalt begåvad och på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning, är felet upptäckbart; då får köparen själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet, är det dolt; då ansvarar säljaren.Det innebär att en köpare, som inte har tillräckliga kunskaper, inte kan vara säker på att kunna göra undersökningen själv. En sådan köpare bör anlita en tillräckligt kunnig lekman eller en tekniker. Ibland kan det finnas symptom på fel (dålig lukt, fuktfläckar m.m.); då utvidgas undersökningsplikten så att det inte längre räcker med den kunnige lekmannens undersökning. Då är måttstocken vad en tekniker skulle kunnat upptäcka. Ibland kan säljaren ge ett lugnande besked, t.ex. att det som symptomet indikerar är åtgärdat; då utökas inte undersökningsplikten. (Om parterna avtalat viss konkret standard, reduceras köparens undersökningsplikt i den delen.) Det bör betonas, att det som sagts om undersökningsplikten gäller oavsett om köparen har undersökt fastigheten eller ej. Fel som är doltSäljaren ansvarar således om det finns ett fel och detta fel är dolt.PåföljderKöparen har rätt till prisavdrag; är felet väsentligt kan han även häva köpet. Om fastigheten avviker från vad säljaren har utfäst eller om säljaren har varit försumlig, har köparen även rätt till skadestånd.Reklamation och preskriptionFelansvaret kan dock falla bort om köparen inte reklamerar inom skälig tid från det att han efter köpet märkt eller bort märka felet eller om felet är preskriberat (tio år efter tillträdet).Har säljaren upplysningsplikt?Ansvarar en säljare för ett fel bara för att han själv har känt till det? Svaret är nej. Om felet varit dolt vid köpet svarar säljaren just därför; då gör hans vetskap varken från eller till. Om felet varit upptäckbart får köparen stå för det själv; den omständigheten att säljaren har känt till felet gör inte heller i detta fall någon skillnad.Säljarens vetskap har således i princip ingen självständig betydelse för felansvaret. Även om säljaren inte måste tala om vad han vet om fastigheten, kan det ändå rekommenderas att han lämnar upplysningar; har säljaren lämnat upplysningar om symptom på fel eller om ett fel han känner till, medför detta att felet inte kan vara dolt för köparen. Säljarens upplysningar kan lämnas i en separat frågelista eller skrivas in i köpekontraktet för bevisningens skull. Om säljaren ansvarar för ett fel (d.v.s. för att det är dolt) kan han dessutom bli skadeståndsskyldig, om han känt till felet utan att upplysa om det (här har säljarens vetskap således betydelse) eller om han varit försumlig på annat sätt. FriskrivningsklausulerEn friskrivning har till syfte att begränsa det ansvar säljaren har för fel som är dolda. En friskrivning kan vara mycket konkret. Om säljaren friskriver sig från ansvar för dräneringens funktion, kan köparen inte räkna med att dräneringen skall fungera. En speciell egenskap beskrivs; denna typ av friskrivning kan kallas egenskapsfriskrivning. Samma resultat kan nås genom att säljaren helt enkelt upplyser om att dräneringen inte fungerar. Egenskapsfriskrivningen gäller bara just den egenskap som berörs; i övrigt har säljaren det vanliga ansvaret för fel som är dolda.En annat typ av friskrivning tar sikte på att skära av påföljderna och syftar till en generell ansvarsbegränsning. En klausul som säger att "köparen avstår från att göra några som helst påföljder gällande för fel i fastigheten" innebär att säljaren i princip är fri från ansvar för alla dolda fel. Här finns dock en begränsning; det vore knappast rimligt om säljaren slapp ansvar även för fel som han känt till men som inte har varit upptäckbart (är felet upptäckbart svarar ju köparen själv för det enligt huvudregeln). En sådan klausul är således heltäckande endast för det fall att säljaren inte känner till några dolda fel. I detta speciella fall kan således säljaren bli ansvarig för ett fel just på grund av hans vetskap.
|
FIND US AROUND THE WORLD
| ||||||||||||
